Dopo due anni di interruzione causa Covid, è ripreso a Milano l’appuntamento del Summit Real Estate del Sole 24 Ore. Nella sala conferenze del Mudec, in via Monterosa, si è ritrovato un pubblico ridotto rispetto alle edizioni pre-covid.
Il dibattito del Summit Real Estate e la fine di una stagione
Dopo l’introduzione di Isabella Bufacchi in collegamento con Victor Costancio della BCE da Francoforte, si sono succeduti gli interventi di Mario Abbadessa di Hines, Aldo Mazzocco di Assicurazioni Generali, Lorenzo Vianella di Unicredit. Il dibattito si è focalizzato sul fondamentale cambiamento in atto: sta finendo l’epoca dei tassi a zero o sotto zero, dell’inflazione trascurabile, dei rendimenti negativi dei titoli di stato tedeschi, svizzeri e giapponesi. I Treasury Usa abbandonano rendimenti irrisori.
Per l’Italia finisce la stagione inaugurata da Mario Draghi come governatore della BCE: una stagione che, grazie a continui acquisti di titoli di stato, ha tenuto bassi i costi di finanziamento. La certezza di un mercato immobiliare e azionario sempre in ascesa sta crollando. Il ruolo delle banche centrali smette di essere quello di cercare di alzare l’inflazione al 2% e di comprare montagne di titoli di stato e obbligazioni corporate per evitare la deflazione.
Il Real Estate e il Covid
Un’avvisaglia per il settore immobiliare era già arrivata con il Covid. Nel decennio 2008/ 2021, gli uffici sono stati i protagonisti nel settore del Real Estate. Quelli con il maggior rendimento sono stati denominati “Trophy building”, come dicono gli anglosassoni. Con il Covid, lo smart working ha svuotato molti edifici che sembravano rappresentare il futuro di Milano. E così al momento il grattacielo Unicredit a Porta Nuova o le torri Allianz e Generali a City Life sono occupate solo per metà e sono all’affannosa ricerca di nuovi affittuari. Hanno compensato questo calo piuttosto preoccupante il settore della logistica, il residenziale, gli studentati e le case per seniorities.
Nuovi sistemi di finanziamento nel Real Estate
Milano deve gran parte del suo benessere dopo la crisi del 2009 al fatto di essere stata scelta come meta preferita degli investimenti da parte di fondi sovrani, fondi pensione e assicurazioni, investitori e società internazionali. Da qui al 2026 verranno ancora investiti nell’area metropolitana di Milano una decina di miliardi di euro, tutti provenienti dal sistema di “shadow banks” (o sistema bancario ombra) composto per lo più da entità finanziarie come fondi pensioni e fondi investimento con sedi in Lussemburgo, Irlanda, Emirati Arabi e in paesi con fiscalità competitiva.
La situazione è del tutto simile a quella che si è verificata nel campionato di calcio italiano. Il titolo è stato vinto per l’appunto dal Milan posseduto da un Hedge Fund, un fondo speculativo, quello di Paul Singer. Ma ormai più della metà delle squadre italiane che giocano in prima divisione hanno questa struttura proprietaria: i vecchi patriarchi del calcio italiano sono usciti di scena.
Il sistema di finanziamento del Real Estate a Milano cambia di molto i rischi. Il sistema bancario ufficiale italiano assicurerà solo il 30% del finanziamento: per ragioni sia di bilancio che di legislazione non potrà andare oltre. Le valutazioni di Unicredit concordano con quelle di Intesa San Paolo. Purtroppo l’aumento dei costi delle materie prime, dei materiali edilizi e del costo del lavoro cambiano gli equilibri. Molte operazioni devono essere rifinanziate per l’aumento dei costi, e complessivamente si parla di un’incidenza dei prezzi correnti di un + 40%. Una percentuale che include anche gli aumenti derivanti dall’inflazione.
La rigenerazione urbana: un soluzione possibile?
Milano diventa cara, forse troppo. Una soluzione potrebbe risiedere in una rigenerazione urbana a livello di area metropolitana o sub-regionale, come proposto da Sandro Boeri. In questo contesto, Esselunga stabilisce la nuova sede a Pioltello e conferisce l’incarico agli architetti giapponesi Sanaa che hanno progettato i nuovi edifici della Bocconi. Il Comune di Milano ha stabilito i nuovi laboratori della Scala al di là della Tangenziale, e lo stesso è avvenuto per la nuova sede del Conservatorio a Rogoredo. Il sindaco Sala ha fatto già capire che molte opere e alcuni progetti sono di difficile esecuzione proprio per questo aumento dei prezzi. Congrue richieste di aumenti di finanziamento sono sul tavolo. Le società operanti nel Real Estate a Milano cercano nuove soluzioni.
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