Il settore immobiliare, uno sguardo internazionale

Il settore immobiliare, uno sguardo internazionale
Torre Isozaki e Torre Hadid nel complesso "City Life", Milano. ID 116461836 © Fabrizio Robba | Dreamstime.com

Settore immobiliare, cosa succede a Berlino

A Berlino il sindaco borgomastro Franziska Giffey ha visto con preoccupazione calare di più del 30% le domande di costruzione. Si aggiunga il fatto che di grandi operazioni, di migliaia di appartamenti come quella di Friedenauer Hoehe, non se ne vedrà il lancio per molto tempo.

Costruzioni, la crescita dell’ultimo decennio

La crescita dirompente degli investimenti immobiliari ha trasformato in questi ultimi dieci anni anche i sindaci più mediocri in eroi. L’economia urbana ha girato a pieno ritmo trasformando il settore delle costruzioni in un indiscusso protagonista con il grande pregio di una forte crescita occupazionale che soccorreva quella mancata dei settori high tech.

Settore immobiliare, il caso Cina

Che il settore – dopo questa crescita tumultuosa a briglie sciolte – fosse destinato a un intervento di riordino governativo lo si è capito dalla Cina. Nel breve volgere di pochi mesi, tre tra i più grandi gruppi operanti tra Pechino e Shangai, come Evergrande, Shimao e Fosun sono finiti sull’orlo del fallimento. Troppo leverage, megalomania, debiti e progetti parzialmente o del tutto non realizzati.

Si è aggiunta anche la rivolta della classe media che ha smesso di pagare le rate del mutuo, delusa dalla riduzione di valore delle case acquistate che ora valgono meno del debito.

La strategia di Xi Jinping

Anche il presidente Xi Jinping si è dovuto muovere per non compromettere la sua rielezione in autunno. Ha applicato al settore delle costruzioni – che in Cina vale quasi il 30 del Pil –  la stessa camicia di forza e i criteri di ristrutturazione finanziaria severa riservati in precedenza al settore high tech.

Il malcontento e la delusione della classe media possono avvelenare la rielezione di Xi alla presidenza cinese. Il settore deve essere ridimensionato, costi quello che costi: meno leverage e meno indebitamento, con il risultato certo di proprietari delusi.

Il rialzo dei tassi di interesse da parte delle banche centrali

Con poche varianti la situazione è comune agli USA e alla UE. Le banche centrali, che nell’ultimo decennio hanno condotto una politica del costo del denaro molto simile, hanno incominciato a rialzare i tassi di interesse per combattere l’inflazione. Tutte le maggiori, dalla Banca Centrale Europea, alla Federal Reserve USA, alla Bank of China, stanno agendo in modo molto simile.

A rischio le rigenerazioni urbane

La normalizzazione della politica monetaria fa come prima vittima proprio il settore delle rigenerazioni e rinnovo urbano che, negli ultimi dieci anni, ha dato ossigeno e occupazione e ha fornito una bella cartolina dell’impegno contro il degrado urbano. I sindaci delle grandi aree metropolitane sono preoccupati.

Settore immobiliare, nel capoluogo lombardo la situazione varia da un quartiere all’altro

Non diversamente vanno le cose in Italia, specialmente a Milano. Manfredi Catella, tra i maggiori operatori del settore immobiliare del capoluogo lombardo, prevede un rallentamento di una ventina di mesi. Nel frattempo ha venduto la società Coima con cui ha operato a Milano dal 2016.

Il mosaico delle aree di rigenerazione e sviluppo dell’area metropolitana milanese procede verso il completamento con velocità differenziata a seconda delle prospettive del mercato. Molto veloci Porta Nuova, City Life e Expo. A buon ritmo Rogoredo e Scalo Romana. Più lentamente, invece, le aree di Bisceglie e Sesto San Giovanni ex Falck.

Il sindaco Beppe Sala poco può fare per velocizzare i lavori che si sono scontrati con il rialzo del costo dei materiali, la crescita dell’inflazione e i problemi di approvvigionamento. I tassi di interesse sui mutui sono più che raddoppiati, rendendo difficile per la classe media l’acquisto dell’abitazione. Un indicatore dello stato di salute del mercato di Milano verrà in occasione delle vendite all’asta delle proprietà comunali di via Cenisio e via Messina. In passato – come nel caso del Pirellino o di Largo Treves – i prezzi erano più che raddoppiati rispetto al prezzo di partenza. In questa tornata si parte da un prezzo base di 67 milioni di euro. Un raddoppio sarebbe ambizioso.